昆明市中心房子咋了 为何多年房价“原地踏步”？

昆明市中心的次新房是真没降价，但也没怎么涨。

前几年1.8w买入某高端盘，5年后，2万出头约等于没涨啊！

但是，也是个大平层，前几天两套300多万的法拍房都成交了！

楼市有多魔幻？

【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

致力于“好房研究”，有用且有趣。

（期待你的关注↑）

你听过青瓷大宅吗？

2012年面世的云路中心，是昆明早期的大平层项目。

那时候云路中心把自己的大平层产品取名为“青瓷大宅”，这名字放在今天也觉得颇有“豪宅”风范。

（但要跟现在豪宅小区比，这个大门是不够看的）

我们这次跑盘的经历颇为“奇遇”——刚好遇到了云路中心两套法拍房集中参观，中介朋友说“同一个业主的两套房子，断供了，现在法拍了”。

我们在现场至少看到了5批看房者前来了解，大多是三四十岁，每一批客户至少3~4人。

如果是正常二手房销售，这两套房源也是900w+的资产了，如今断供被拍卖，不甚唏嘘。

其中，一套235平米的房源目前应该是还居住着，已装修，未腾空，评估价462w左右，起拍价333w左右。

另一套255平米的房源，毛坯，已腾空，评估价487w左右，起拍价350w左右。

起拍单价分别是1.37w、1.4w左右。

4月23日之后，我们在淘宝司法拍卖上看到了这两套房源的交易结果：

成交！ 

（255平米这套起拍价333w，最后350w起拍价成交；235平米这套因有多轮竞拍，最后390w成交）

原来真有断供房在你身边，也真有人在买这些断供房。

这也是昆明断供/法拍房源的一个缩影吧。

其实云路中心的大平层真心不错：

（图来自法拍房源介绍，类似6.8米挑高的大平层在如今市场上非常少见）

以青瓷大宅（C栋）为例，总层数为37层，单层层高为3.4米，外接6.8米挑空，户型面积250~1000㎡。（大户型仅在高楼层中，正常楼层是四梯四户）

另一栋单层层高也有3.15米，户型为236平米。

这两栋住宅在2013年首次推出，价格1.3~1.5w，2017年尾盘卖到1.7w+。

目前正常二手房销售的价格，236平米户型多在430~460w之间（单价1.8～2w）；而255平米户型则要2.5w+。

相较下来，236平米户型涨幅确实有限。

不过那个年代的小区，很少将豪宅做纯粹。

云路中心共有三栋高层住宅，除两栋大平层外，还有一栋回迁房（A座），并且是统一管理（没有分开）。

（A座大堂）

我们也到其中了解二手房情况，4梯8户，也有78平米两室、89平米三室小户型。

（A座电梯间）

002号研究员“完全没看出这栋是回迁房，入户大堂、休息沙发、刷卡电梯、干净整洁的楼道间，比很多小区的商品房楼栋都好”。

89平米三房报价多在160w出头，部分装修好的会在170w+。值得注意的是，云路中心89平米也有做端户的房源，动静分离的格局，采光还是不错的。

（89平米户型客厅，格局不错，客厅稍微短了一点，图上由红色箭头标注）

或许是周边无高楼，云路中心高楼层房源视野非常开阔。（总高有40多层）

同时，云路中心自带购物中心+写字楼，生活还是方便的，万象城也在附近两三百米处。

而整个小区最大的缺点在于，毕竟只有三栋住宅，整体小区园区内部设计一般，不够凸显档次，更无时下豪宅大平层中流行的中庭、公区会所等。

001号研究员说“大平层选择太多了，云路中心名气不是太大，附近的华润、远一点的金茂府、锦粼天序这些新楼盘很容易就把高净值的买家吸引走了”。

中介小伙伴也说“云路中心还是小户型好卖点。”

（好房团队实地收集到的房源信息）

（贝壳关于该项目的成交记录）

类似的高层塔楼，临近的还有龙湖天第（未满两年，小户型为主），价格更低一点的银杏金川（两百万内买四房）、百大城市理想二区等可做对比。

要在市中心买次新洋房，有可选的吗？

如果能把洋房要求降低一点，也不是没有选择，比如总高12-15层的香樟俊园。

一个交房十几年的二手房价格逼近甚至超过周边新盘（华润）的价格。(这该说是华润价格还有潜力，还是香樟太板扎？）

一期二期单价2w~2.1w，三期因是高层，单价稍低，1.8w左右。

难道是香樟俊园配套很牛的小学？

不，也只是民航路小学。（云路中心也是读这个小学）

我们在云路中心的高楼中远远看到香樟俊园有点类似“巧克力色”外立面，被众多高大的乔木包围：

（左侧两栋高楼为香樟三期，中间巧克力色的楼栋为香樟二期、一期，远处的塔吊和在建的高层就是华润）

按照2009年开发商销售一期时候的说法，“香樟俊园因在原址保留土生土长的68棵香樟树而得名，加之后来精心引植栽培的新树，约有100多棵”。

“邀请世界景观巨匠贝尔高林倾情打造。”（后面再说内部绿化）

2010年一期交房，如今一二期交房都已超过10年，再来香樟俊园一看，香樟树依旧。

绿化好且十年如一日的维护，这是香樟俊园的第一大特点。

我们虽没有真的数还剩多少棵香樟树，但001号研究员说，“这是在昆明第一次见到小区内还有如此多6层楼以上高的大型乔木”。

俊发早期开发的楼盘，放在当时也是以高品质小区出售（当时面市应该是1.1w左右的单价）。

（小区公区维护非常不错）

公区休息椅、草木修剪、楼梯间卫生、单元门都不像是已交付十几年的小区，维护确实不错。

（中庭几棵树因为太茂密被修剪成“光杆杆”啦）

不过也因树木确实太茂密，二期中庭景观的几棵香樟树被修剪成“光杆杆”，原因是被遮挡了周边住户的采光。

另外，又做了水景，滋生蚊虫，一到温暖季节，小区园区中低层住户颇受干扰。

（没有活水，小区设计水景请慎重！）

第二大特点，就是在一环这样的位置，香樟俊园板式小高层的属性（一期容积率仅2.77），确实难得。

不过，小区采用多单元/楼栋连在一起，加上灰褐色外立面显得不亮堂、有点压抑，显得楼栋较密，但实际采光没问题。

小区小户型居多（70/90政策）。

公摊较小，户型也很有看头：

（89平米三房两卫户型，但次卧稍小）

在一梯两户的楼栋中会有89平三房两卫产品，南北通透，但面宽窄、进深长，显得通透性不足，同时受总面积限制两间次卧都比较小。

一梯四户的楼栋中四户全是87~89平米小户型，这类产品公摊就更小了。

所有户型都做到两面采光，低楼层本身采光不差（就是被树遮挡了），在各业主的改造下，甚至还有厨房拉通阳台，做成厨房+餐厅的设计。

（餐厅在厨房中，也是有意思的改造了）

故在实际成交价上，1梯2户产品和1梯4户产品价格相差不明显，87~89㎡户型总价在170~200w这个区间。

同时，部分靠外围楼栋房源，3楼还有带露台房源，暂没看到有挂牌出售的房源。

（比如这个三楼就是别人家的小露台）

可惜的是，香樟俊园的大户型格局就没有后来的洋房小区那么大气了，虽是南北向板楼，但还是不够通透。

（对比一下云路中心、香樟俊园、华润万象城/华润中心的位置）

另外，紧靠一环，香樟俊园的地段优势也非常突出，靠环城巷这一侧，可以到达已经开业的云路中心商业，东南方向还有五里多农贸市场、理想海鲜市场等；靠民航路/环城南路这一侧，是在建的华润万象城，步行约200米不到。

（好房团队实地收集到的房源信息）

（贝壳关于该项目的成交记录）

如果考虑绿化不错的小区，预算又不足够买香樟，那在预算1.5~1.7w之间，还可在周边看一下百大城市理想一区（与香樟房龄差不多，容积率也低，绿化也很好），以及更老一点的绿洲花园（只有两栋小高层有电梯，其他均为步梯，楼间距更大）。

（刚好有图，发一下绿洲花园吧）

一环内，还有哪些优质的次新房？

“700w一套的俊发逸天峰算不算？”

那也太贵了。

2020年交付的俊发逸天峰，最小面积240㎡，二手房单价2.9w左右。

总价颇高，并不适合大众。

2018~2019年该楼盘卖价就超过2.5w，一方面是因高标准的精装和公区配置，另外一方面是占据了较好的位置。

一环内白塔路，距离昆明两条最重要的城市中轴人民路、北京路均在600米范围内，旁边有七彩俊园配套的商业七彩metown。

001号研究员“在一环内，白塔路这个位置比较闹中取静，附近虽有地铁线路，但都不算地铁口，白塔路白龙路这边转了个弯，属于道路设计的bug。”

最大的遗憾莫过于学校了，明明离盘龙小学本部只有三四百米，但被划片到了北京路小学。

002号研究员说“能花七百万以上买豪宅的人，可能还有更多的选择吧”。

其实，逸天峰是七彩俊园的三期用地，但如果看看七彩俊园呢？

七彩俊园二期可是“只要”两万呢。

（注：一期为七彩之门，目前说的七彩俊园实际只是七彩俊园二期）

毕竟，七彩俊园二期2014年尾盘销售的时候，价格都要1.65—2.2w，均价为17500元/平米。（产品不同，有18层小高层的大户型，为156、188平米，价格超2w）

这样来看，就算二手房卖2w+，老房主约等于没怎么赚钱。

今天咱们暂时不论七彩俊园涨得多不多，单从项目本身来说说项目特点：

1、部分楼栋拥有前后双入户大堂，每栋楼一楼都单独配置一名物业人员（物业费2块5）；

2、楼栋内部公区装修豪华，楼梯间、入户门、指纹锁等设计超出同年代绝大多数楼盘设计；

（入户大堂的休息区，右侧有个吧台，物业人员就在这里）

（楼道间也非常有质感）

3、开发商豪装交付：带墙纸、玄关柜、衣帽间（大户型）、电视背景墙等交付，卫生间装修采用马赛克拼贴等。

下图用一套比较清爽的二手房源内部照片来展示一下精装：

（带墙纸、木饰面背景墙交付）

（主卧卫生间带浴缸交付）

（厨房配色也比较时尚）

（主卧也带背景墙交付）

（主卧带衣帽间/衣柜交付）

4、从外围看或许觉得小区普普通通，但进入小区内部发现别有天地，楼栋围合式布局，大中庭，绿化非常不错，超过4层楼高的大型乔木较多（包括水杉、榉树、香樟、朴树等）。

（在七彩俊园，发现了长到超5层楼高的榉树，绿色树皮非常显眼）

相信当初的业主选择项目，必定为上述提到的公区装修、室内精装付出了较高的溢价，但如今在二手市场上，这些装修则不那么吃香了。

加上小区楼栋外立面稍显普通，楼盘恰好本身属于“内秀”型，导致关注度不高。

有一说一，或许是七彩俊园的绿化中庭面积较大，在园区内闲逛的时候，001号研究员直接说“七彩俊园绿化超过了香樟俊园，一整个大花园的感觉”。

就算是低楼层（7楼），北向房，面对这样的楼间距和绿化的时候，也完全不觉得压抑。

（在7楼北向窗户拍摄）

（在23楼拍摄，隔着玻璃略有点灰）

我们从白塔路这一侧到小区，小区因有多个入口和外围商业，很容易让人误以为是开放式小区。

拿6栋来说，各有两个单元门，一边朝着小区内侧，一面对着小区外面，即业主可以不通过小区大门就直接进到楼栋。

（也因这样的设计，部分楼栋是前后双入户大堂）

好在楼栋的物业也非常负责，同时在园区内看到多名拖着清洁车的保洁。

001号研究员“虽然这小区里面不少小户型，但真有高端小区的感觉”。

不得不承认，俊发早期的项目无论是香樟、七彩还是前几期文章提到的滨江，并非设计有多完美，而是更懂得“保养”。

至于户型，设计确实一般，绝大多数筒子楼（3梯6户、2梯6户，总高40层+；楼王除外，18层小高层）。

108~118平米户型端户，户型格局不错。（但108客厅无阳台）

（118平南向端户，客厅/餐厅稍微短了点）

至于其他小户型就比较一般了，001号研究员“房间和客厅各种凹进去、凸出来的奇特造型”。

（84平米两房，单面采光，导致客厅、主卧采光一般）

002号研究员“七彩俊园好是好，但次新二手房2w+的单价，竞争非常激烈，附近还有同德这样又有学区又有商业和地铁的盘”。

（好房团队实地收集到的房源信息）

（贝壳关于该项目的成交记录）

如果觉得七彩俊园价格稍高，临近还有上东城、益龙万象城等可做替代选项。

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这几天二环内跑盘的经历，颇有感触，没有完美的楼盘，房价涨跌与买入价格息息相关，但不一定是衡量小区好坏的标准。

其实昆明二环内不乏令人惊艳的好小区，只不过因开发时间稍早、房企名气、宣传因素等，热度不够，鲜为人知。

翻遍昆明，找好房，这也是我们次新房攻略栏目的意义。

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END

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